【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】跨國(guó)商仲高力國(guó)際表示，2011年第2季開始，臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將陸續(xù)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託（RealEstate Asset Trust, REAT）因到期或不動(dòng)產(chǎn)投資信託（Real Estate Investment Trust,REIT）因清算而必須處分所持有不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)案。由於各個(gè)信託契約規(guī)定該等證券化計(jì)畫之不動(dòng)產(chǎn)處分係採(cǎi)公開招標(biāo)方式為之，在中央銀行、財(cái)政部與行政院金融監(jiān)督管理委員會(huì)採(cǎi)取多項(xiàng)措施以穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，近期不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的成功標(biāo)售案例對(duì)REAT與REIT之資產(chǎn)處分，可當(dāng)作借鏡。

高力國(guó)際表示，分析近期成功標(biāo)脫之案例，可歸納出以下關(guān)鍵因素包括，1. 訂定合宜的底價(jià)；2. 標(biāo)的資產(chǎn)本身?xiàng)l件優(yōu)越；3. 單純或可被接受的附帶條件。高力國(guó)際建議不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)察覺(jué)到，訂定太高的底價(jià)只會(huì)引起潛在投資人的反感，以致拒絶參與標(biāo)案。

合宜的底價(jià)及優(yōu)越的不動(dòng)產(chǎn)條件，是促使?jié)撛谕顿Y人願(yuàn)意參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素，當(dāng)有愈多投資人願(yuàn)意加入競(jìng)標(biāo)行列時(shí)，得標(biāo)單價(jià)的溢價(jià)比率將較高，反而使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人獲得較佳收益。

而即將處分不動(dòng)產(chǎn)的REAT與REIT完全符合前述3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此，高力國(guó)際預(yù)估未來(lái)應(yīng)該可以成功標(biāo)脫其所持有的不動(dòng)產(chǎn)。但以REIT投資人的立場(chǎng)來(lái)看，其對(duì)清算事務(wù)執(zhí)行者的最低要求包括但不限於：1. 不動(dòng)產(chǎn)必須全部處分，以免最後結(jié)果是取得部分價(jià)金與減資後的未上市、櫃受益證券（REIT上市之最低發(fā)行金額為30億元、上櫃之最低發(fā)行金額則為20億元）；2. 清算後每單位可分配價(jià)金不低於清算前之每單位淨(jìng)值；3. 期待獲得較高的不動(dòng)產(chǎn)處分價(jià)格。為同時(shí)達(dá)成這3個(gè)要求，高力國(guó)際表示，受託機(jī)構(gòu)可於未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)招標(biāo)文件訂定明確的決標(biāo)規(guī)則，以保障並增加REIT受益人之權(quán)益。

高力國(guó)際並以案例模擬說(shuō)明：某REIT持有三個(gè)使用類型不同的不動(dòng)產(chǎn) I、II 與 III，受託機(jī)構(gòu)可以針對(duì)各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)及整包不動(dòng)產(chǎn)訂定四個(gè)底價(jià)，換言之，潛在投資人的投標(biāo)價(jià)也有四個(gè)，即投標(biāo)價(jià)A（適用不動(dòng)產(chǎn) I）、B（適用不動(dòng)產(chǎn) II）、C（適用不動(dòng)產(chǎn) III）與D（適用同時(shí)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)I、II 與 III）。

由於潛在投資人對(duì)各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的投資意願(yuàn)不同，致其對(duì)個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)價(jià)相異，因此，其可以根據(jù)自身需求針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)或整包不動(dòng)產(chǎn)出價(jià)。若投標(biāo)價(jià)D的最高價(jià)額高於投標(biāo)價(jià)A、B與C各自最高價(jià)額之合計(jì)額，由遞出最高投標(biāo)價(jià)D的投資人得標(biāo)；反之，則由遞出最高投標(biāo)價(jià)A、B與C的投資人各自取得各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)之得標(biāo)人資格。